Любая ипотечная программа кредитования направлена на то, чтобы принести прибыль банку. Но создаются ипотечные программы в банках, с учетом психологии человека, поэтому ее стараются сделать привлекательной для потенциальных клиентов.
Клиент всегда выделит ипотечную программу кредитования, отличающуюся более низкими процентными ставками. Но при более внимательном рассмотрении, в этом предложении можно обнаружить например, ежемесячную комиссию. Ее размер может показаться небольшим, но умножьте его на количество месяцев в году и возможно, Вы измените первоначальное мнение.
Низкий ипотечный процент по программе банков, может объясняться использованием принципа «плавающей процентной ставки», размер которой определяется ставкой рефинансирования Центрального банка, или может зависеть от процентной ставки по депозитам. К сожалению, в договорах редко встретишь ограничение по количеству изменений процентной ставки по ипотеке за определенный промежуток времени (например, не более одного раза за два года) или сам размер возможного изменения.
Чтобы уравновесить кредитные риски, банки вносят в договор положение о размере первоначального обязательного взноса, который может достигать 50 % от стоимости приобретаемой по банковской ипотечной программе недвижимости. Таким образом, банк старается подстраховаться на тот случай, если в будущем цены на недвижимость упадут, и сумма, полученная от реализации залогового имущества (квартиры), не сможет полностью покрыть кредит по ипотеке. Впрочем, некоторые банки не требуют первоначальный взнос. Вместо этого они прибегают к механизму поручительства, когда третье лицо берет на себя обязательство погасить Ваш долг, если Вы окажетесь неплатеже способны. Для этого поручитель закладывает собственное имущество, и у банка в качестве обеспечения ипотечного кредита будет два залога.
Размер ипотечного кредита в банке, напрямую зависит от размера доходов Вашей семьи. На ежемесячные выплаты по ипотечной программе кредитования, должно идти не более 45-60 % от доходов, причем оставшаяся часть должна обеспечивать прожиточный минимум семьи данного размера. Если Ваших доходов по подсчетам банка, не хватает на прожиточный минимум и выплату платежей, то Вам без колебаний откажут в оформлении ипотечной программы.
При выборе ипотечной программы кредитования выясните, по какой схеме будет происходить погашение кредита
В большинстве случаев применяются одна из двух схем:
— обычная, или
— аннуитетная
Обе схемы ипотечного кредитования предусматривают разделение ежемесячного платежа на две части:
одна идет в счет погашения основной суммы кредита,
а другая – покрывает проценты.
В обычной схеме задолженность по основной сумме погашается равными по размеру частями. Происходит уменьшение основной суммы долга, соответственно сокращаются объем начисляемой суммы по %. Преимущество этой схемы погашения кредита, заключается в уменьшении общих расходов на выплаты по начисленным %. Но в первые месяцы платежи будут значительны, что может не устроить некоторых заемщиков.
Согласно аннуитетной системе, в первую очередь погашается сумма по %, поэтому в первые месяцы основной размер кредита практически не уменьшается. Эта схема позволяет платить меньше в первые месяцы, поэтому можно получить кредит большего размера, при том же уровне доходов. Но вот общих расходов по этой схеме будет больше. Другой существенный недостаток проявит себя в том случае, если Вы захотите досрочно погасить этот кредит по ипотеке за счет ссуды, взятой из другого банка. Тут Вы обнаружите, что первые Ваши платежи покрывали только проценты по кредиту, а основная часть долга почти не затрагивалась. А суммы по выплаченным процентам получить назад не удастся. И как итог, кому то, а кому то денежная кабала.
Поэтому, старайтесь максимально вникнуть в особенности каждой ипотечной программы, чтобы не поставить себя в трудное положение по собственной же небрежности. Всегда задавайте вопросы банковским служащим по аспектам, которые Вам не понятны.
