Инвестиции в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы достигли €5,8 млрд
В первом полугодии 2026 года рынок коммерческой недвижимости в шести крупнейших странах Центральной и Восточной Европы заметно оживился. Совокупный объем сделок составил €5,8 млрд - примерно на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В исследовании рассматриваются Польша, Чехия, Венгрия, Румыния, Словакия и Болгария. Полученный результат оказался выше средних значений последних лет: за первые шесть месяцев предыдущих пяти лет объем инвестиций в среднем составлял €4,6 млрд, а десятилетний показатель достигал €5,1 млрд.
Польша сохраняет лидерство
Главным центром притяжения капитала остается Польша. В стране было заключено сделок более чем на €3 млрд, что соответствует приблизительно 52% совокупных инвестиций в странах CEE-6.
Второе место заняла Чехия с результатом свыше €1,4 млрд. Венгрия привлекла около €600 млн - это лучший показатель за первое полугодие с 2021 года. Данные по Румынии, Словакии и Болгарии в совокупности сформировали оставшуюся часть регионального объема.
Лидерство Польши объясняется масштабом ее экономики, развитым рынком аренды, большим числом современных офисных и логистических объектов, а также устойчивым спросом со стороны международных компаний. Дополнительным преимуществом остается географическое положение страны, связывающее западноевропейские рынки с государствами Центральной и Восточной Европы.
Инвесторы стали осторожнее
Текущее восстановление рынка отличается от прежних периодов роста. Капитал возвращается не во все сегменты и не на любых условиях. Инвесторы тщательно оценивают качество объектов, надежность арендаторов и перспективы получения стабильного дохода.
Наиболее востребованы здания с удобным расположением, высокой энергоэффективностью, современной инженерной инфраструктурой и долгосрочными договорами аренды. Такой подход позволяет снизить влияние роста расходов на содержание объектов, колебаний спроса и возможного удорожания заемного финансирования.
Особое внимание уделяется объектам, которые уже приносят доход и не требуют значительных дополнительных вложений. Покупатели стремятся избегать активов с устаревшими системами, неопределенной перспективой реконструкции и высокой зависимостью от одного арендатора.
Офисы стали крупнейшим сегментом
Наибольшая доля сделок пришлась на офисную недвижимость. Несмотря на сохраняющуюся популярность гибридного формата работы, качественные офисные здания в крупных городах продолжают пользоваться спросом. Компании заинтересованы в современных пространствах, расположенных рядом с транспортными узлами и обеспеченных необходимой инфраструктурой.
Следом за офисами расположились торговые объекты, жилая недвижимость и сегмент институциональной аренды. Важную роль также играет промышленно-логистическая недвижимость, поддерживаемая развитием электронной торговли, складской инфраструктуры и перестройкой производственных цепочек.
Для торговых центров ключевым фактором остается не только посещаемость, но и способность объекта адаптироваться к изменению потребительского поведения. Наиболее привлекательными считаются комплексы, объединяющие магазины, услуги, общественное питание и развлекательные функции.
Прогноз на весь 2026 год
По оценке экспертов, по итогам 2026 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость стран CEE-6 может составить €12,5-13 млрд. Для сравнения, в 2025 году показатель достиг €11,6 млрд.
Если прогноз оправдается, рынок приблизится к максимальным значениям, зафиксированным до пандемии. Однако темпы роста будут зависеть от стоимости кредитов, доступности финансирования и общей экономической ситуации в Европе.
Сдерживающим фактором остаются высокие процентные ставки. Они увеличивают стоимость приобретения объектов с использованием заемных средств и одновременно повышают расходы владельцев на рефинансирование. В результате продавцы и покупатели не всегда готовы соглашаться с текущими ценовыми ожиданиями, что может замедлять заключение сделок.
Основные риски
Помимо дорогого кредитования, на рынок воздействуют геополитическая напряженность, слабые показатели промышленности Германии и высокая стоимость энергоресурсов. Состояние немецкой экономики особенно важно для Центральной Европы, поскольку Германия остается одним из главных торговых и производственных партнеров региона.
Энергетические расходы напрямую влияют на эксплуатационную стоимость зданий. Поэтому энергоэффективные объекты получают преимущество: они позволяют арендаторам сократить затраты, а владельцам - повысить устойчивость денежных потоков.
Дополнительным риском остается возможное снижение деловой активности. При ухудшении экономических условий компании могут сокращать площади, откладывать переезд в новые офисы или пересматривать планы расширения. Это особенно чувствительно для объектов с короткими договорами аренды.
Где появляются новые возможности
Одновременно в регионе формируются перспективные направления для вложений. К ним относятся инфраструктурные проекты, оборонная промышленность, энергетический переход, искусственный интеллект и реиндустриализация.
Перенос производств ближе к европейским потребителям поддерживает спрос на складские комплексы, производственные площадки и транспортные узлы. Компании стремятся сделать цепочки поставок более устойчивыми, сократить зависимость от удаленных поставщиков и разместить часть мощностей непосредственно в Европе.
Развитие искусственного интеллекта также может повлиять на рынок недвижимости. Для работы цифровых сервисов требуются центры обработки данных, энергообеспечение и телекоммуникационная инфраструктура. Это создает спрос на специализированные объекты, хотя их строительство требует значительных инвестиций и соблюдения строгих технических норм.
Значение энергоэффективности
Энергоэффективность постепенно превращается из дополнительного преимущества в одно из ключевых условий сделки. Объекты с низким потреблением энергии легче привлекают арендаторов, лучше сохраняют стоимость и в меньшей степени зависят от колебаний цен на электричество и отопление.
Инвесторы также учитывают экологические и социальные требования, которые предъявляют международные компании. Здания должны соответствовать современным стандартам устойчивого развития, иметь прозрачные данные о потреблении ресурсов и обеспечивать комфортные условия для пользователей.
Перспективы рынка
Рост инвестиций в первой половине 2026 года показывает, что интерес к Центральной и Восточной Европе сохраняется. Однако речь идет не о безусловном возвращении прежнего оптимизма, а о более избирательной стратегии.
Покупатели готовы вкладывать средства в качественные активы с понятной доходностью, надежными арендаторами и потенциалом долгосрочного роста. Второстепенные объекты, напротив, могут оставаться под давлением из-за необходимости модернизации, неопределенного спроса и дорогого финансирования.
Рынок коммерческой недвижимости региона, вероятно, продолжит восстановление во второй половине года. Его итоговая динамика будет зависеть от изменения ставок, макроэкономических показателей, ситуации в промышленности и способности владельцев адаптировать здания к новым требованиям арендаторов.
Исследование подготовлено на основе данных отчета Colliers CEE Investment Scene H1 2026. Colliers работает в сфере профессиональных услуг и управления инвестициями более чем в 70 странах. Годовая выручка компании составляет около $6 млрд, численность сотрудников - примерно 28 тысяч человек, а объем активов под управлением достигает около $110 млрд.